Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości lub jej części. Aby stać się nowym właścicielem nieruchomości za sprawą zasiedzenia konieczne jest spełnienie dwóch warunków: posiadanie samoistne oraz upływ odpowiedniego czasu.
Posiadanie samoistne
Posiadanie samoistne oznacza, że osoba włada daną rzeczą jak właściciel. W kontekście zasiedzenia nieruchomości, jej posiadacz musi z niej korzystać niezależnie od innych podmiotów, rozporządzać nią, dbać o jej stan, pobierać z niej pożytki i dochody, ponosić koszty utrzymania nieruchomości, itp. Słowem – powinien zachowywać się tak, jakby był jej właścicielem. Tylko posiadacz samoistny może skorzystać z instytucji zasiedzenia i nabyć tą drogą nieruchomość. Tym samym nie nabędzie własności nieruchomości przez zasiedzenie posiadacz zależny, czyli np. najemca, czy też osoba mieszkająca grzecznościowo na podstawie zezwolenia właściciela.
Upływ czasu
Nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie możliwe jest za sprawą wspomnianego już posiadania samoistnego, które musi trwać 20 lub 30 lat. Czas potrzebny do stwierdzenia zasiedzenia uzależniony jest od rodzaju wiary istniejącej przy posiadaniu.
Na potrzeby zasiedzenia rozróżniamy posiadanie w dobrej oraz w złej wierze.
Posiadanie w dobrej wierze oznacza, że władający rzeczą ma uzasadnione przeświadczenie o byciu właścicielem posiadanej nieruchomości (pomimo tego, że formalnie nim nie jest). Przede wszystkim, taki posiadacz nie może mieć świadomości istnienia innego właściciela. W przypadku dobrej wiary posiadacz nieruchomości może nabyć jej własność poprzez zasiedzenie po 20 latach. Klasycznym przykładem takiej sytuacji jest przeświadczenie o nabyciu nieruchomości, pomimo wadliwej umowy mającej przenosić własność (np. zawarcie zwykłej pisemnej umowy w miejsce wymaganego aktu notarialnego).
Zła wiara natomiast występuje wówczas, gdy posiadacz ma świadomość (lub powinien ją mieć), że nie jest właścicielem nieruchomości, którą posiada. Wówczas, taka osoba może nabyć prawo własności nieruchomości dopiero po 30 latach posiadania.
Problematyczna może być kwestia początkowej daty, od której należy liczyć termin potrzebny do zasiedzenia. O ile posiadacz zazwyczaj nie ma problemu z ustaleniem początku objęcia nieruchomości we władanie, o tyle często nie ma żadnych dokumentów, które potwierdzałyby to wydarzenie. Rodzi to problemy z udowodnieniem zasadności roszczenia. W tej sytuacji można (a wręcz należy) skorzystać z pomocy świadków. Dodatkowo warto sięgnąć (po z pozoru mało znaczące) dokumenty, jak np. rachunki za utrzymanie nieruchomości, fotografie posiadacza z nieruchomością w tle, itp. Przy wszczęciu postępowania w sprawie o zasiedzenie trzeba zawiadomić dotychczasowego właściciela nieruchomości i inne osoby, które mogą być zainteresowane wynikiem sprawy (np. spadkobierców właściciela).
Jak uzyskać stwierdzenie zasiedzenia?
Do stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie niezbędne jest orzeczenie sądu, wydane na wniosek zainteresowanego. Nie sposób tego zastąpić, np. umową. Sąd ocenia, czy opisane w przedmiotowym artykule warunki do stwierdzenia zasiedzenia w danej sprawie zostały spełnione. Jeżeli tak, sądowi nie pozostaje nic innego jak orzeczenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie na rzecz jej posiadacza.
